Искушение философией

Подводя итог вчерашнему, хочется заметить, что действительно - если мужчина предлагает продать квартиру жены, то это должно вызвать как минимум сомнения в его способностях эту семью обеспечить. И - таки да, доверять такому мужчине, увы, не стоит.

К сожалению, не все так рациональны...

Есть и романтический аспект отношений, в котором - "если любишь, то доверяешь во всем и всегда, и за любимого готов в огонь и в воду". Где он, этот аспект сегодня? И если он в чем то проявляется, то, наверное, надо уж идти до конца, и не устраивать потом скандалов по поводу потерянного имущества...

Для интересующихся маленький обзор состояния с недвижимостью в Штатах, конкретно- Невада, сильно затронутая кризисом.

Цены упали примерно в два с половиной раза. Практически единственным продавцом на сегодняшний день являются банки, получающие недвижимость в результате залоговоых аукционов.
Процесс такой- банк владеющий мортгеджом и долговой распиской подает на отчуждение, проводится аукцион, начальная цена на котором- полная сумма весящего на недвижимости долга, как правило в разы больше нынешней себестоимости. Аукцион кончается ничем и по дефолту недвижимость переходит банку. Банк выставляет ее на продажу как так называемое REO- "real estate owned", "собсвенность банка". Все лины и прочие долговые обязательства при этом счищаются и недвижимость продается "как есть", без ремонтов и гарантий общего состояния, но и без долгов.
Оголтелые владельцы утратившие жилье как правило сильно его "бьют" перед отьездом, не редки случаи засыпания цементом унитазов и проламывания стен, хотя наиболее типично- просто снимают все, что можно потом продать, включая электроприборы и прочее.

Реальное соотношение "месячная плата по кредиту- рент" между тем достигла небывало выгодных размеров- к примеру трехкомнатная квартира- кондоминиум которая сдается за 900 долларов в месяц стоит на рынке порядка 80 000 долларов, т.е. даже если покупать с нулевым первым взносом и учитывая налоги и сборы всех мастей месячные расходы на такую собственность не превысят 800 долларов, а как капиталовложение составят порядка 9.5-10% капитализации (т.е. годовой доход от сдачи жилья будет эквивалентен 9.5- 10 процентов прибыли на вложенную сумму, с учетом всех расходов).

Вывод однозначен- ценам падать уже некуда, любой имеющий мозги сейчас покупает, пока не поздно, единственная проблема- не у многих есть возможность, большая часть покупателей на рынке это всевозможные хедж фонды, частные корпорации, которые радостно вкладываются предвкушая изрядную прибыль. И рынок, кстати, не стоит- продажи выросли, и не зря, идет серьезное перераспледеление капитала, кое кто выйдет из этих передряг с хорошим кушем. В Лас Вегасе одно- двух бедрумные кондо по таким ценам уходят очень быстро, почти исключительно за наличные и методом аукциона, с участием нескольких покупателей.

Еще один момент- строительство практически заморожено, по таким ценам строить невозможно. Как результат можно ожидать серьезную нехватку жилья в ближайшей перспективе. Как только сойдет волна форклозов следует ожидать серьезного под'ема цен, мой прогноз- минимум 20-25% в течении ближайших трех лет.

Меня удивляет, что люди могут так старательно закрывать глаза на очевидные факты:
факт- последние 6 лет цены росли с сумашедшей скоростью
факт- вечно рости с такой скоростью цены не могут, это абсурд
факт- откат цен неизбежен

С последним выводом упорно спорят, потому, что людям владеющим недвижимостью признать его очень очень не хочется.

Но то, что покупатели насторожились и стали много осторожнее- очевидно, да и откуда взять такое количество покупателей?

Спрос последние годы подхлестывался тем, что многие, кому дом и не нужен и не по карману покупали его все равно, дабы воспользоватся ростом цен. Люди делали до 100 000 долларов за день (случай, описаный в журнале "Тайм"), кому ж не хочется такого счастья??

В результате вместо, к примеру, 10 000 покупателей, на рынке было 100 000 (цифры условные), а зато продавцов было меньше, чем могло бы - опять же, даже совсем обнищавшие и потерявшие работу домов могли не продавать, а ехать счастливо на эквити- брать новые и новые лоуны!

Теперь процесс пошел в обратную сторону, и быстро:
1) эквити почти не растет, ждите волну банкротств и форклоусов.
2) покупатели задумались, ждите падения желающих купить (уже на лицо, но будет и больше)
3) продавцы решили скинуть лишнее- из страха перед падением цен, там изрядный процент вторых и третьих домов, купленых как "инвестмент", сейчас они их выбросят на рынок, что поможет его утопить (уже выбрасывают, посмотрите на цифры)
4) откат цен на недвижимость, которая практически на 100 процентов заложена, вызовет огромное количество проблем как в экономике США, так и в экономике всего мира.

Что мы будет иметь? Все больше домов на рынке, все меньше покупателей.

Хммм, интересно, что же будет с ценами???

[confused]

ПС- пара ссылок на тему:
http://www.latimes.com/classified/realestate/news/la-fi-homes14sep14,0,494694.story?coll=la-class-realestate-news
http://www.realestateabc.com/outlook.htm