Ян_Валентинович (ja_va) wrote,
Ян_Валентинович
ja_va

Недвижимость в США.

Для интересующихся маленький обзор состояния с недвижимостью в Штатах, конкретно- Невада, сильно затронутая кризисом.

Цены упали примерно в два с половиной раза. Практически единственным продавцом на сегодняшний день являются банки, получающие недвижимость в результате залоговоых аукционов.
Процесс такой- банк владеющий мортгеджом и долговой распиской подает на отчуждение, проводится аукцион, начальная цена на котором- полная сумма весящего на недвижимости долга, как правило в разы больше нынешней себестоимости. Аукцион кончается ничем и по дефолту недвижимость переходит банку. Банк выставляет ее на продажу как так называемое REO- "real estate owned", "собсвенность банка". Все лины и прочие долговые обязательства при этом счищаются и недвижимость продается "как есть", без ремонтов и гарантий общего состояния, но и без долгов.
Оголтелые владельцы утратившие жилье как правило сильно его "бьют" перед отьездом, не редки случаи засыпания цементом унитазов и проламывания стен, хотя наиболее типично- просто снимают все, что можно потом продать, включая электроприборы и прочее.

Реальное соотношение "месячная плата по кредиту- рент" между тем достигла небывало выгодных размеров- к примеру трехкомнатная квартира- кондоминиум которая сдается за 900 долларов в месяц стоит на рынке порядка 80 000 долларов, т.е. даже если покупать с нулевым первым взносом и учитывая налоги и сборы всех мастей месячные расходы на такую собственность не превысят 800 долларов, а как капиталовложение составят порядка 9.5-10% капитализации (т.е. годовой доход от сдачи жилья будет эквивалентен 9.5- 10 процентов прибыли на вложенную сумму, с учетом всех расходов).

Вывод однозначен- ценам падать уже некуда, любой имеющий мозги сейчас покупает, пока не поздно, единственная проблема- не у многих есть возможность, большая часть покупателей на рынке это всевозможные хедж фонды, частные корпорации, которые радостно вкладываются предвкушая изрядную прибыль. И рынок, кстати, не стоит- продажи выросли, и не зря, идет серьезное перераспледеление капитала, кое кто выйдет из этих передряг с хорошим кушем. В Лас Вегасе одно- двух бедрумные кондо по таким ценам уходят очень быстро, почти исключительно за наличные и методом аукциона, с участием нескольких покупателей.

Еще один момент- строительство практически заморожено, по таким ценам строить невозможно. Как результат можно ожидать серьезную нехватку жилья в ближайшей перспективе. Как только сойдет волна форклозов следует ожидать серьезного под'ема цен, мой прогноз- минимум 20-25% в течении ближайших трех лет.
Tags: экономика
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 12 comments